Bundesgerichtshof

Entscheidungsgründe

I. 1. Unter den Parteien steht rechtskräftig fest, daß über das streitige Grundstück ein wirksamer Mietvertrag geschlossen war, der wegen der Kündigung der Klägerin zum 30. September 1963 beendet worden ist. Da die Beklagte entgegen dem Verlangen der Klägerin nach diesem Zeitpunkt das Mietobjekt nicht zurückgegeben hat, steht der Klägerin nach § 557 Abs. 1 Satz 1 BGB eine Entschädigung mindestens in Höhe des vereinbarten Mietzinses (1 700 DM) zu. Dieser letztere Betrag ist unstreitig für die Zeit bis einschließlich 30. April 1968 gezahlt worden.

2. Darüber hinaus kann die Klägerin nach Bereicherungsgrundsätzen Erstattung des objektiven Mietwertes für den Zeitraum verlangen, in welchem ihr die Beklagte das Grundstück vorenthalten hat (BGHZ 44, 241; Senatsurteile vom 28. Juni 1967 - VIII ZR 59/65 = NJW 1968, 197 und vom 25. März 1970 - VIII ZR 178/68). Daneben kommen - jedenfalls seit Rechtshängigkeit - Ansprüche aus §§ 292 Abs. 2, 987, 100 BGB in Betracht. Ob ohne Rücksicht auf die Rechtshängigkeit Ansprüche aus §§ 987, 990 BGB gegeben sind, oder ob diese Vorschriften nur gegenüber demjenigen gelten, der von Anfang an unrechtmäßiger Besitzer war (vgl. die Darstellung des Meinungsstandes zu dieser umstrittenen Frage bei Soergel/Siebert, BGB, 10. Aufl., Nr. 14 bis 17 vor §§ 987 bis 993; siehe auch das Senatsurteil vom 28. Juni 1967 - VIII ZR 59/65 = NJW 1968, 197) kann dahinstehen. Die Nutzungsentschädigung nach §§ 987, 100 BGB ist der Ersatz für die Gebrauchsvorteile, die der Besitz des herauszugebenden Grundstücks einbringt. Die Gebrauchsvorteile aber bestehen, jedenfalls hier, in dem, was die Beklagte hätte aufwenden müssen, wenn ihr das genutzte Grundstück nicht zur Verfügung gestanden hätte. Das ist wirtschaftlich gesehen der objektive Mietwert eines gleichartigen und gleichwertigen Grundstücks (BGHZ 39, 186, 187; Senatsurteil vom 19. Januar 1966 - VIII ZR 1/64 = WM 1966, 479).

II. 1.Von diesen Grundsätzen geht auch das Berufungsgericht aus. Da vergleichbare Objekte, so führt es aus, nicht vorlägen, und die Sachverständigen, nämlich der gerichtliche Sachverständige S..., sowie die von den Parteien beauftragten Gutachter K..., H... und S... ihre Ergebnisse auf nicht überprüfbaren Annahmen aufgebaut hätten, müsse der Nutzungswert auf der Grundlage der Preisvereinbarung der Parteien vom Juni 1960 ermittelt werden. Diese Vereinbarung sei, wie die vorgelegte Korrespondenz zeige, im Wege des gegenseitigen Nachgebens zustande gekommen. Es müsse deshalb davon ausgegangen werden, daß der Betrag von 1 700 DM der damalige Marktpreis und damit der objektive Mietwert gewesen sei. Ob dieser Mietwert durch die Investitionen der Beklagten, die nach Nr. 5 des Teilvergleichs vom 10. April 1968 in das Eigentum der Klägerin übergingen, erhöht worden sei, könne nicht festgestellt werden, weil die Klägerin die Beweiserhebung zu diesem Punkte durch die Verweigerung des angeforderten Auslagenvorschusses für den gerichtlichen Sachverständigen A... vereitelt habe. Mangels eines wirtschaftlichen Aufschwunges in M... und Umgebung könne auch nicht angenommen werden, daß die Mietpreise für Industriegelände in der Zeit von 1960 bis 1968 gestiegen seien. In Betracht komme allein eine Erhöhung des Mietwertes nach Maßgabe der Steigerung der allgemeinen Lebenshaltungskosten. Diese und die Erhöhung der Baukosten für Industriebauten rechtfertigten eine jährliche Erhöhung des Mietwertes von 1 700 DM um jeweils 3 %. Danach habe sich der objektive Mietwert 1963 monatlich um 153 DM, 1964 um monatlich 204 DM, 1965 um monatlich 255 DM, 1966 um monatlich 306 DM, 1967 um monatlich 357 DM und 1968 um monatlich 408 DM erhöht. Schließlich sei für Mai 1968, in welchem lediglich das Wohnhaus noch nicht zurückgegeben gewesen sei, dessen Mietwert (300 DM) zuzüglich 24 % (= 72 DM) zu zahlen. Das ergebe einen Zahlungsanspruch von zusammen 15 927 DM.

2. a) Die Revision bemängelt, das Berufungsgericht habe übersehen, daß die Klägerin ausdrücklich als Entschädigung den Mietzins für vergleichbare Räume gemäß § 557 Abs. 1 Satz 1 Halbs. 2 BGB verlangt habe.

Das trifft nicht zu. An der von der Revision bezeichneten Schriftsatzstelle hat die Klägerin sich auf § 557 Abs. 1 Satz 2 BGB berufen, also einen Schadenersatzanspruch geltend gemacht. Ein solcher Anspruch ist indessen, wie noch auszuführen sein wird, nicht gegeben.

b) Die Revision rügt, das Berufungsgericht habe den grundsätzlichen Fehler begangen, nur auf den Mietwert des Grundstücks für einen holzverarbeitenden Betrieb abzustellen. Dabei habe es nicht beachtet, daß die Klägerin, hätte die Beklagte fristgerecht geräumt, bereits seit 1. Oktober 1963 an beliebige, also nicht nur an holzverarbeitende Betriebe hätte vermieten können. Unter anderem habe die Möglichkeit bestanden, die Räume der Beklagten an die Firma L... & Co., die Herstellerin von Romika-Schuhen, zu vermieten. Die Firma L... sei seit 1961 Mieterin der ebenfalls der Klägerin gehörenden, dem Betrieb der Beklagten unmittelbar benachbarten ehemaligen Versandhalle gewesen, und habe sich häufig danach erkundigt, wann die Betriebsräume der Beklagten für ihre, der Firma L... Zwecke zur Verfügung stünden. Dabei wäre mit Sicherheit ein Mietzins von 2,40 DM je qm vereinbart worden.

Bei diesen Ausführungen wird verkannt, daß das Berufungsgericht der Klägerin lediglich einen Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung bzw. nach §§ 987, 100 BGB zuerkannt hat, bei dem es allein darauf ankommt, welche Gebrauchsvorteile der Beklagten, einem holzverarbeitenden Betrieb durch den Besitz des Grundstücks zugeflossen sind. Was die Klägerin etwa durch Vermietung des Grundstücks an Firmen einer anderen Branche, möglicherweise durch getrennte Vermietung einzelner Grundstücksteile an verschiedene Interessenten hätte erzielen können, wäre nur dann von Bedeutung, wenn es sich um den Ersatz eines Verzugsschadens, d.h. also des Schadens handelte, den die Klägerin dadurch erlitten hat, daß wegen der schuldhaft verzögerten Räumung (§ 285 BGB) eine Vermietung an andere, besser zahlende Interessenten nicht möglich war. Das Berufungsgericht unterstellt zwar, daß die Beklagte mit der Übergabe des Mietobjektes in Verzug war. Es hält einen Verzugsschaden jedoch nicht für nachgewiesen. Dabei setzt es sich eingehend mit dem Ergebnis der Beweisaufnahme auseinander. Soweit die Revision das Beweisergebnis anders gewürdigt haben will, begibt sie sich auf das ihr verschlossene Gebiet tatsächlicher Würdigung.

aa) Darüber hinaus macht die Revision geltend, das Berufungsgericht habe den Rechtsanwalt der Klägerin, Dr. H..., nicht zu der Frage vernommen, daß die Firma L... sich mehrfach bei ihr erkundigt habe, wann die Räume der Beklagten frei würden.

Die Rüge ist nicht begründet, weil das Berufungsgericht die unter Beweis gestellte Behauptung als wahr unterstellt hat (BU S. 35).

bb) Unbegründet ist auch die Rüge, das Berufungsgericht hätte Beweis darüber erheben müssen, daß nach der Räumung (1968) sich mehrfach Mietinteressenten gemeldet hätten, die bereit gewesen seien, 3 700 DM für das geräumte Grundstück zu zahlen; sie seien aber wegen des schlechten Zustandes des Grundstücks, das die Beklagte verwahrlost zurückgegeben habe, wieder abgesprungen.

Der Revision ist zunächst entgegenzuhalten, daß dieses Beweisangebot den Zeitraum nach der Räumung betrifft, für den Nutzungsentschädigung ohnehin nicht verlangt werden kann.

Im übrigen hatte das Oberlandesgericht durch seine Beweisbeschlüsse vom 5. Juni und 23. November 1970 und vom 11. Juni 1971 erkennbar eine nach seiner Auffassung erschöpfende Beweiserhebung angeordnet, ohne den Beweisantrag der Klägerin zu berücksichtigen. Die Klägerin hat danach mehrfach mündlich verhandelt, ohne ihr Beweisangebot zu wiederholen. Das Berufungsgericht durfte deshalb davon ausgehen, daß der jetzt als Übergangen gerügte Beweisantrag überholt war (BGH Urteil vom 28. Mai 1969 - V ZR 38/66 = BGH IM ZPO § 286 [E] Nr. 13).

c) Die Revision macht geltend, das Berufungsgericht habe bei der Ermittlung des objektiven Mietwerts nicht berücksichtigt, daß die Beklagte auch den in der Lagerhalle vorhandenen Kran benutzt habe. Hierfür hätte über die angenommenen 1 700 DM hinaus eine besondere Vergütung angesetzt werden müssen.

Das Berufungsgericht hat zu diesem Punkte ausgeführt, der Kran gehöre als Zubehör zu der vermieteten Lagerhalle. Er sei in dem vorvertraglichen Schriftwechsel als deren Teil ausdrücklich erwähnt. Wenn er bei den Vertragsverhandlungen nicht ausdrücklich aus dem Mietobjekt herausgenommen worden sei, so erstrecke sich die Vermietung verständigerweise auch auf ihn.

Diese Ausführungen, die im wesentlichen auf tatsächlichem Gebiete liegen, begegnen aus Rechtsgründen keinen Bedenken. Es ist deshalb nicht zu beanstanden, wenn das Berufungsgericht der Berechnung der Nutzungsentschädigung bzw. des objektiven Mietwertes den 1960 vereinbarten Mietzins von 1 700 DM zugrunde gelegt und nicht noch einen Zuschlag wegen der Benutzung des Krans gemacht hat.

3. Mit Recht hat das Berufungsgericht einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung nur für die Zeit bis 30. April 1968 bzw. - hinsichtlich des Wohnhauses - bis 31. Mai 1968 zugebilligt. Der Klägerin standen zu dieser Zeit das Grundstück und die Mieträume wieder zur Verfügung. Daß die Beklagte, wie die Klägerin behauptet, Grundstück und Räume in verwahrlostem Zustand zurückgegeben und von ihr angebrachte Einrichtungen nicht entfernt hat, begründet keinen Anspruch auf weitere Nutzungsentschädigung, sondern - allenfalls - Schadenersatzansprüche.

4. Eine weitere Nutzungsentschädigung als die vom Berufungsgericht zugesprochenen 15 927 DM steht der Klägerin demnach nicht zu.

III. Erfolg haben dagegen die Revisionsrügen, die sich gegen die Entscheidung der Zinsfrage durch das Berufungsgericht richten.

1. Das Oberlandesgericht hat der Klägerin nur Prozeßzinsen in Höhe von 4 % zugebilligt und einen Anspruch auf Verzugszinsen nach § 288 Abs. 2 BGB abgelehnt. Es hat ausgeführt, die Beklagte sei mit der Zahlung der Nutzungsentschädigung nicht in Verzug gekommen, weil es an einer hinreichend bestimmten Mahnung der Klägerin fehle (§ 284 Abs. 1 BGB). Außerdem habe die Beklagte angesichts der Unklarheit der Rechtslage die Leistungsverzögerung nicht zu vertreten (§ 285 BGB). Beides ist nicht richtig.

2. a) Die Klägerin hat durch die Zustellung der Klagschrift, in der monatlich 1 000 DM als Mindestbetrag der zu leistenden Nutzungsentschädigung verlangt wurden, hinreichend klar und deutlich, und zwar auch dem Umfang nach, gemahnt. Daß dieser Mindestbetrag nur für den Fall des Erlasses eines Versäumnisurteils in der Klagschrift angekündigt und später in der mündlichen Verhandlung nur der Antrag auf Leistung einer angemessenen Nutzungsentschädigung verlesen wurde, ist unschädlich. Der gesamte Sachvortrag der Klägerin machte jedenfalls hinreichend klar, daß sie von Anfang an und weiterhin während des gesamten Rechtsstreits einen wesentlich höheren Betrag als 1 000 DM je Monat für angemessen hielt und verlangte. Unter diesen Umständen läßt sich die Auffassung des Berufungsgerichts, es fehle an einer hinreichend bestimmten Mahnung, nicht halten.

b) Die Beklagte hat die Nichtzahlung der über 1 700 DM hinausgehenden Nutzungsentschädigung auch zu vertreten (§ 285 BGB). Die Kündigung der Klägerin vom 23. April 1963 war ihr bekannt. Da sie schon vor Prozeßbeginn rechtlich beraten war, konnte ihr auch nicht verborgen bleiben, daß diese Kündigung, nachdem ein der Schriftform der §§ 566, 126 Abs. 2 BGB genügender Mietvertrag nicht vorlag, gemäß § 565 Abs. 1 Nr. 3 BGB spätestens zum 30. September 1963 den Vertrag beendete. Daraus folgte unverkennbar die Verpflichtung zur Räumung (§ 556 BGB) und für den Fall der Nichträumung das Entstehen von Nutzungsentschädigungsansprüchen. Wenn die Beklagte sich über die Mahnung der Klägerin hinwegsetzte und schlechthin die Zahlung jedes über 1 700 DM hinausgehenden Betrages verweigerte, so tat sie das auf eigene Gefahr und befand sich demgemäß in Verzug (vgl. das Senatsurteil vom 24. Februar 1958 - VIII ZR 64/53 = MDR 1959, 483 = BB 1959, 391 = Betrieb 1959, 458).

c) Die Klägerin kann demnach als Schadenersatz wegen Verzugs Erstattung der Beträge verlangen, die sie - unstreitig - als Zinsen an ihre Bank, bei der sie mit Kredit arbeitete, zahlen mußte. Da auch die Höhe des Zinssatzes (8 %) nicht bestritten ist, waren der Klägerin 8 % Zinsen aus den Urteilsbeträgen zuzusprechen.

3. Zutreffend hat das Berufungsgericht allerdings die von der Beklagten gegen die Zinsansprüche erhobene Einrede der Verjährung durchgreifen lassen, soweit es sich um Ansprüche handelt, die bei Zustellung der Anschlußberufung (1. Juli 1969) bereits verjährt waren.

Das Berufungsgericht führt aus, daß die von ihm zugesprochene Nutzungsentschädigung der Miete ähnlich sei und ebenso wie der Entschädigungsanspruch nach § 557 Abs. 1 Satz 1 BGB in gleicher Weise wie der Mietzins fällig werde.

Dem stimmt der Senat zu. Weder läßt sich eine Benachteiligung des Vermieters vertreten, die vorläge, wenn man die Fälligkeit des Anspruchs auf Erstattung der Nutzungsentschädigung auf den Zeitpunkt der Beendigung des Besitzes des Mieters verlegen wollte, noch wäre ein hinreichender Grund für eine Benachteiligung des Mieters zu erkennen, die gegeben wäre, wenn die gegen ihn gerichteten Ansprüche fortlaufend mit dem jeweiligen (fortgesetzten) vertragslosen Gebrauch der Mietsache jeweils sofort fällig würden. Es erscheint daher sachgemäß, im Regelfalle die Fälligkeit nach dem Inhalt des beendeten Vertrages zu bestimmen.

Das Berufungsgericht kommt hier jedoch in Auslegung des Teilvergleiches vom 10. April 1968 zu dem Ergebnis, die Parteien hätten es hinsichtlich der Nutzungsentschädigung unter Beseitigung des vertraglich Vereinbarten bei der gesetzlichen Regelung des § 551 BGB belassen wollen. Diese, von der Revision nicht angegriffene Würdigung, begegnet keinen rechtlichen Bedenken. Da, wie ausgeführt, die Beklagte Nutzungsentschädigung seit 1. Oktober 1963 schuldet, wurde diese erstmals am 2. Januar 1964 und danach jeweils am 1. Werktag des folgenden Kalendervierteljahres fällig (§ 551 Abs. 2 BGB).

Zugleich trat, wie sich aus den Darlegungen unter Nr. III 2 ergibt, unbeschadet des § 284 Abs. 2 BGB schon wegen der in der Zustellung der Klage am 29. November 1963 liegenden Mahnung der Klägerin Verzug ein, so daß von den genannten Zeitpunkten an ein Zinsanspruch nach § 288 Abs. 2 BGB entstand.

Gemäß §§ 201, 198 BGB begann die Verjährung dieser Zinsansprüche mit dem Schluß des Jahres ihrer Entstehung. Bei Zustellung der Anschlußberufung (1. Juli 1969) waren mithin die Zinsansprüche, die am 2. Januar, 1. April, 1. Juli und 1. Oktober 1964 entstanden waren, am 31. Dezember 1968 verjährt.

4. Ein Rechtsfehler ist dem Berufungsgericht allerdings insoweit unterlaufen, als es Zinsen ab 2. Januar 1965 nur aus den an diesem Tage fällig gewordenen 612 DM Nutzungsentschädigung zugesprochen hat. Zu verzinsen sind aber alle bis dahin fällig gewordenen und nicht gezahlten Beträge. Das sind nach der zutreffenden Berechnung des Berufungsgerichts (BU S. 32) insgesamt 2 907 DM. Auch insoweit war deshalb das angefochtene Urteil abzuändern.

IV. Bei der Kostenentscheidung war gemäß § 92 ZPO zu berücksichtigen, daß die Klägerin mit ihrer Zinsforderung nur zum Teil durchgedrungen, im übrigen aber unterlegen ist. Der Umstand, daß Zinsen als Nebenforderungen bei der Streitwertberechnung außer Betracht zu bleiben haben (§ 4 ZPO), zwingt, wie der erkennende Senat schon früher entschieden hat, nicht dazu, das Obsiegen bzw. Unterliegen insoweit unberücksichtigt zu lassen (Urteil vom 9. November 1960 - VIII ZR 222/59 = NJW 1961, 361 = MDR 1961, 141). Hätte die Klägerin mit ihrem in der Anschlußberufung geltend gemachten Zinsanspruch Erfolg gehabt, so wären ihr im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung rund 92 000 DM an Zinsen zuzusprechen gewesen. Auf Grund des Berufungsurteils sind ihr davon etwa 3 500 DM zuerkannt. Von den somit noch im Streit verbliebenen 88 500 DM sind der Klägerin im Revisionsurteil etwa 6 000 DM zugesprochen worden. Das rechtfertigt unter Berücksichtigung des Streitwertes der Hauptforderung eine Kostenverteilung von 1/38 zu Lasten der Beklagten und 37/38 zu Lasten der Klägerin. Nach den dargelegten Grundsätzen war auch die Kostenentscheidung des Berufungsgerichts entsprechend abzuändern. Eine Änderung der Kostenentscheidung des Landgerichts war hingegen nicht erforderlich, weil in erster Instanz der Zinsanspruch noch nicht erhoben worden war.