Schutz der Mietparteien

• Schutz des

  Mieters

  • Aufwendungs-

    ersatz, § 539 I BGB

    • §§ 536a II BGB erstetzt nur Aufwendungen

      in Folge von Selbstvornahme bei Mängeln

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    • (P) Konkurenz, wenn

      § 536a II BGB wg. Frist (-)

      • h.M.: kein Rückgriff auf

        § 539 BGB wenn es um Mängel geht

        • Arg.: sonst Unterlaufung des Fristerfordernisses

        • Arg.: so hat V Möglichkeit der Ursachenerforschung

      • a.A.: Rückgriff

        möglich

        • Arg.: Wortlaut § 539 BGB könnte so verstanden werden,

          dass § 539 I BGB immer dann möglich, wenn § 536a II BGB (-)

      • vgl. (P) Selbstvornahme von Mängelbeseitigung

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      • kumulativ kann sich der Anspruch aber aus § 539 I BGB ergeben

        • wenn § 536a II BGB schon (+) ist, droht keine Umgehung der Frist

    • gemischte Rechtsgrundverweisung auf GoA

      • Fremdgeschäftsführungswille und Interesse des GH (Vermieters) erforderlich

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      • 677 nicht zu prüfen, also kein Fremdgeschäftsführungswille nötig!

    • 556b II:

      Aufr./ZBR

  • Wegnahme-

    recht, § 539 II BGB

    • Mieter kann Einrichtung, mit der er die Miet-

      sache versehen hat, wegnehmen (Abs. 2)

      • Das Wegnahmerrecht besthet unabhängig davon, ob es sich um wesentliche Bestandteile handelt

        , §§ 94, 95 BGB , sofern diese abtrennbar sind

      • Duldungspflicht § 258 BGB

    • Vermieter kann die Wegnahme durch Entschädigung abwenden, § 552 I BGB

    • z.B. Lichtanlage

  • 566: Schutz bei

    Eigentumsübertragung

    • Veräußerung muss nach Überlassung

      stattgefunden haben, sonst § 567a BGB

    • Erwerber tritt in Rechte und

      Pflichten des Vermieters ein

      • (P) Schutz bei Vermietung nach

        Vormerkungsbewilligung, § 883 II BGB

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      • Erwerber tritt nicht schon mit Veräußerung, sondern erst mit Eigentumsübertragung in Rechte und Pflichten des MV ein, vgl. Wortlaut § 566 I BGB ('während der Dauer des Eigentums')

    • analog bei gesetzlichem Eigentumsübergang

• Vermieterpfand-

  recht, § 562 BGB

  • Schema § 562 BGB :

    Prüfung

    1. Mietvertrag

    2. Forderung

       • auch künftige

    3. eingebrachte

       Sache

       • #

         1. willentlich

         2. nicht nur

            vorübergehend

       • (P) § 562 BGB vs. SiÜ a.k.a

         PfandR an Anwartschaft

         Direkt - vs. Durchgangserwerb

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         • Vorinstanz:

           SiÜ gewinnt

           • Arg.: wenn Mieter nur Anwartschaft hat, ist die Sache nicht eingebracht, da Vollrecht ohne Durchgangserwerb beim M übergeht

           • SiÜ setzt sich durch, Volleigentum entsteht ohne PfandR beim Sicherungseigentümer mit KP-Zahlung

         • BGH (BGHZ 117, 200):

           VermieterpfandR gewinnt

           • Arg.: Vermieterpfandrecht setzt sich an Anwartschaft fest

           • mit Erstarken zum Vollrecht setzt es sich analog § 1287 BGB  mit rangwahrender Wirkung an Volleigentum des SN fort

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             • zwar kein Verwertungsrecht, aber anhaften am Eigentum des Sicherungseigentümers

           • aber: § 936 BGB beachten

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    4. Eigentum

       des M ('des')

       • z.B.: Mieter bringt unter Eigentumsvorbehalt erworbene Sachen ein

       • § 1207 BGB könnte gutgläubig Erwerb

         (d. Pfandrechts) emöglichen

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         • Arg.: § 1257 BGB als Verweisungsnorm

           • vgl. Werkunternehmerpfandrecht, § 647 BGB

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         • h.M.:

           nein

           • Arg.: Verweis nur auf §§ 1209ff. BGB nicht §§ 1207 BGB

             • arg: § 1257 BGB setzt bereits bestehendes Pfandrecht voraus(daher nur §§1209 ff.., nicht §§1204 ff)

           • Arg.: besitzloses Pfandrecht, Publizität/Rechtscheinsträger (-)

         • Sonderfall: Umgehung durch AGB

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    5. keine

       Unpfändbarkeit

       • §§ 811, 812 ZPO, § 562 I 2 BGB

  • Umfang

    • Mietzins-

      anspruch

      • auch Ansprüche auf das laufende

        und folgende Mietjahr, § 562 II BGB

        • Anspruch muss noch nicht fällig sein

    • Pauschalen für Nebenkosten

    • Ersatzansprüche für Ver-

      tragspflichtverletzungen

      • Entschädigungsansprüche ver-

        späteter Rückgabe gem. § 546a BGB

  • Rechte aus

    Pfandrecht

    • Widerspruchsrecht, § 562a BGB

      • Ausnahme: Entfernung entspricht gewöhn-
        lichen Lebensverhältnissen, § 562a S.2 BGB

    • Recht zur begrenzten

      Gewaltanwendung § 562b I BGB

      • gegenüber § 229 BGB erweitertes Selbsthilferecht

      • + Rückschaffung oder Herausgabe § 562b II BGB

        • + Auskunftsrecht, § 260 BGB

        • Herausgabe wenn Sache ohne sein Wissen oder unter Widerspruch entfernt wurde

        • daneben §§ 985, 1227, 1257 BGB möglich

    • Verwertung gem. §§ 1257, 1228 ff. BGB

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  • Erlöschen

    • Entfernen

      § 562a BGB

      • (-) wenn ohne Wissen

        • Fortbestand des § 562 BGB

      • (-) wenn gg. beachtl. Widerspruch

        • Fortbestand des § 562 BGB

          • Ausnahme: Wenn Vermieter nicht widersprechen darf, § 562a S.2 BGB - wenn Entfernung gewöhnlichen Lebensverhältnissen entspricht oder verbleibende Sachen zur Sicherung des V ausreichen

            • z.B. Tragen von Schmuck außerhalb der Wohnung, Wegbringen zur Reperatur, Austausch von verbrauchten Sachen gegen neue

      • Entfernung vom Grundstück ist notw., Wegschaffen

        aus gemieteten Räumen: nicht ausreichend, h.M.

        • vgl. § 289 StGB

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      • zeitweiliges Entfernen z.B. des PKWs bringt

        Pfandrecht zum erlöschen, h.M., str.

      • Entfernung durch den Gerichtsvollzieher im Wege der Zwangesetzliche Schuldverhältnisseollstreckung

        • h.M. Vermieterpfandrecht erlischt

          • arg: Pfandrechtsinhaber kann gem. § 805 I 1 ZPO nicht Pfändung(unddamit auch nicht der Entfernung im Wege der Pfändung) widersprechen
          • aber: Anspruch auf vorzugsweise Befriedigung aus dem Versteigerungserlös gem. § 805 I 1 Hs.2 ZPO

        • a.A. Vermieterpfandrecht besteht fort

          • arg: § 805 I 1 Hs. 2 ZPO
            • auch hier jedenfalls: Anspruch auf vorzugsweise Befriedigung, daher in der Regel selbes Ergebnis bei beiden Ansichten

      • Verhältnis zum Werkunternehmerpfandrecht

        • z.B. vorübergehend zur Reperatur entfernt und später wieder in Mietsache eingebracht

          • Folge: Erlöschen mit Entfernung und Entstehung mit Wiedereinbringung

        • zwischenzeitlich entstandenes Werkunternehmerpfandrecht ist vorrangig

          • arg: WU hat Besitz an der Sache

    • Ablauf der Ausschlussfrist des § 562b II BGB 2

      • Grund für Dringlichkeit der eV

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      • Herausgabeanspruch aus § 562 b II 2 kann evtl. bei besitzlosem Pfandrecht nicht bestehen, da gem. § 805 I ZPO nur Anspruch auf vorzugsweise Befriedigung besteht

    • Allgemeine Regeln: §§ 1257, 1252, 1255, 1256

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    • Erlöschen durch gutgläubigen lastenfreien Erwerb, § 936 BGB

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  • (P)Übereignung der vermieteten Sache(Wohnung, also Vermieterwechsel) nach Sicherungsübereignung der Pfandsache

    • Maßgeblich: Zeitpunkt der Einbringung

      • (1) SÜ nach Einbringung und vor Vermieterwechsel ? Vermieterpfandrecht des Erwerbers für seine Forderungen(+), neben dem des ehemaligen Vermieters