Zustandekommen des Mietvertrags

• Form

  • grds. formfrei

  • Schriftform erforderlich für (befristete) Mietverträge

    über Grundstücke,Wohnungen und Räume, die für

    längere Zeit als ein Jahr geschlossen werden, § 550 BGB

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    • +

      • nachträgliche Verlängerung oder sonst. Veränderung unterliegen auch der Schriftform, wenn für den ursprgl. MV auch § 550 BGB galt
        

      • Erleichterung bei Vertragsübernahme

        • schriftl. Vertrag zw. Alt-M und V, formlose Zustimmung druch Neu-M

          • § 182 II BGB

      • gilt gem. § 578 BGB auch für

        Gewerbe - und Grundstückmiete

        • ansonsten sind die §§ 549 - 577 BGB bei der Gewerbemiete gerade nicht anwendbar

        • für Pacht ist § 585a BGB lex specialis

    • bei Verstoß keine Nichtigkeit gem. § 125 BGB

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    • Vertrag gilt als auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann frühestens

      nach Ablauf des ersten Vertragsjahres gekündigt werden, § 550 S.1 BGB

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      • bei Gewerberäumen: ordentliches

        Kündigungsrecht entsteht

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    • Sinn: Formpflicht des § 550 BGB hat vor allem Beweisfunktion für Grundstückserwerber wg. § 566 BGB

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    • alle essentialia (vgl. links)

    • Keine Schriftformheilungsklauseln zulässig

      • Berufung auf Formnichtigkeit kann aber gegen § 242 BGB verstoßen

  • ein Mietvertrag genügt dann der Schriftform, wenn sich

    alle wesentl. Vertragsbedingungen insb. Mietsache, Miete,

    Parteien und Dauer aus der einheitlichen Urkunde ergeben (vgl links)

    • Tackerproblematik

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    • bloßer Briefwechsel genügt nicht,

      Unterschriften in einheitl. Urkunde

      • Arg.: Schutzzweck, pot. Grundstückserwerber

        kann schnell erkennen wer Mietparteien sind

• typische

  Zusatzvereinbarung

  • Kaution

    • Begrenzung auf 3 Monatsmieten, § 551 I BGB

    • uis cogens, § 551 IV BGB

      • zwingendes Recht

    • ? vgl. Rückzahlung / Aufrechnung

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• obligatorischer

  Vertragsinhalt

  1. Mietsache

     • insb. Räumlichkeiten

       • Abgr. Wohnraum- vs.

         Geschäftsraummiete

         • überwiegender Zweck

         • im Zweifel Wohnraummietrecht

     • aber keine Rechte

       • ? Pacht

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         • hier auch Fruchtziehung

         • Abgrenzung danach ob bspw. ob Räume bereits eingerichtet sind(Pacht) oder leerstehend(Miete)

  2. Parteien

     • (P) Stellvertretung

       • insb. auf Vermieterseite muss klar sein, wer unterschrieben hat

         • Arg.: vgl. Zweck rechts

       • Vertretungesetzliche Schuldverhältnisseerhältnis muss daher zwingend

         durch Kürzel usw. deutlich werden

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         • z.B.: Vermieter ist GbR, in Vertrag steht aber nur X GbR vertreten

           durch A + B, unterschrieben hat nur A ohne Zusatz ? Schriftform (-)

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           • nicht klar, ob Einzel- oder GesamtVtrM

             ? keine Heranziehung des GV

         • GmbH ist Vermieter / Mieter, Unterschrift mit 'i.V.' durch Dritten ? Form (+)

     • Dritte:

       typischer VSD

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     • Ehepartner werden

       beide Mietparteien

       1. bei Nennung beider Namen im Kopf des Vertrags und Unterschrift von beiden

       2. auch bei Nennung beider Namen im Kopf des Vertrags aber nur einer Unterschrift

       3. auch bei Nennung nur eines Namens im Kopf des Vertrags aber Unterschrift von beiden

  3. Miethöhe

     • bestimmt oder

       bestimmbar

       • ist keine konkrete Miethöhe bestimmt,

         wird angemessene Miete geschuldet

         • Ermittlung durch

           §§ 315 ff. BGB oder §§ 612, 632 II BGB

     • Höhe grunds.

       frei bestimmbar

       • Nichtigkeit nach § 134 BGB möglich

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       • Mietpreisbindung bei Sozialwohnungen (Wohnungsbindungsgesetz)

       • Grenzen ergeben sich aus § 5 Wirtschaftsstrafgesetz und § 291 I Nr. 1 StGB

     • Mieterhöhung bei Wohnraummiete, §§ 557 BGB ff

       • = M bereits in Wohnung drin

       • Kappungsgrenze 20%(§558 III BGB) bzw. 15% in 3 Jahren wenn RVO des Bundeslandes

       • maximal bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete(Mietspiegel, §558d I), bezieht sich auch auf Kappungsgrenze

       • Begrenzungen gelten nicht für die Staffelmiete, §557a

  4. Dauer

     • bei

       Wohnraum

       • Abschluss auf bestimmte Zeit

         nur unter den Voraussetzungen

         des § 575 BGB zulässig

         • aber: Zulässigkeit eines befristeten Verzichts

           des Mieters auf das Kündigungsrecht

         • Folge: nur außerordentlich kündbar (§ 542 II BGB )

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         • 1)Grund der Befristung, § 575 I BGB Nr.1-3

         • 2) Angabe des Grundes schon bei Vertragsschluss

         • 3) Bei Ablauf muss Grund vorliegen

         • bei Verstoß: MV gilt als auf unbestimmte Zeit geschlossen, § 575 I BGB 2 

           • dann ordentlich kündbarNeue Mindmap

       • Abschluss auf unbestimmte Zeit

         • Folge: ordentlich kündbar

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     • bei

       Geschäftsräumen

       • es genügt, wenn Beginn und Ende bestimmbar sind, dh. hypothetischen Erwerbern ist Nachfragen zuzumuten, solange Umstände dem Vertrag zu entnehmen sin

       • Befristung hier zulässig