Anwendung der allgemeinen Regeln im Mietrecht

• Pflichtverletzung

  durch Vermieter

  • Unmöglichkeit

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    • Erfüllung für V wird während

      der Mietzeit unmöglich

      • Zerstörung

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      • Diebstahl

      • Gebrauch der mangelfreien Mietsache wird unmöglich

        wegen Gründen, die im Risikobereich des V liegen

        • (P) Verschulden

          erforderlich?

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    • Leistungspflicht erlischt gem. § 275 BGB

      • für Gegenleistung: § 326 I BGB , II

        hat der Mieter die Unmöglichkeit der Übergabe der Mietsache zu verschulden

        behält V seinen Anspruch auf die Miete

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      • z.B.: A mietet für 3 Tage ein KFZ und fährt es am ersten Tag kaputt.

        Obwohl die §§ 535 ff. BGB ab Überlassung leges specialis sind,

        kann der V weiterhin den Mietzins verlangen

    • bei Vertretenmüssen: §§ 280 I BGB ,III, 283

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    • Raummiete ist regelmäßig

      absolutes Fixgeschäft

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  • Verzug

    • §§ 280 II BGB , 286

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    • § 323 BGB wird durch § 543 BGB verdrängt

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  • sonstige

    Pflichtverletzung

    • § 280 BGB

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• Pflichtverletzung

  des Mieters

  • Zahlungspflicht

    nicht erfüllt

    • Ersatz des Verspätungsschadens §§ 280 II BGB , 286

    • fristlose Kündigung

      gem. § 543 II BGB Nr. 3.

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      • Ersatz des Kündigungsschadens

        keine Fristetzung gem. § 281 BGB erforderlich,

        Ersatzanspruch sui generis

  • Rückgabepflicht

    nicht ordnungsgem.

    erfüllt (beschädigt)

    • (P) Hauptpflicht oder

      Nebenpflicht verletzt,

      ? Fristsetzung nötig?

      • h.M.: Nebenpflicht ? §§ 280 I BGB

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        • vgl. Rückgabe (iSv Rückzahlung) bei einem Darlehen

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      • a.A.: Hauptpflicht, Frist erforderlich

        • Arg.: Rückgabepflicht aus § 546 BGB

  • Schönheitsreparaturen

    nicht durchgeführt

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    • V kann Kosten für Renovierung

      als Vorschuss verlangen, Rechtsgedanke

      des § 536a II BGB Nr. 1

    • wenn V Schaden erlitten hat, gilt §§ 281 I BGB , 280

  • Beschädigung

    während Laufzeit

    • (P) Eigentümer Besitzer Verhältnis anwendbar,

      nicht so berechtiger Besitzer

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  • Beschädigung nach

    Ende der Laufzeit

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• Zahlungspflicht, wenn M

  Gebrauch d. mangelfreien

  Sache unterlässt, § 537 BGB

  • § 326 BGB wird durch § 537 I BGB 1 verdrängt:

    Zahlungspflicht des M bleibt bestehen

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    • z.B.: Abwesenheit des Mieters wegen Urlaub oder Krankheit

    • Gegenbeispiel: Mieter ist von der Verpflichtung zur Mietzahlung befreit, wenn der Grund nicht in seiner Person

      liegt. Beispiel: Die Wohnung wird durch einen Brand unbewohnbar, den der Mieter nicht verursacht hat.

  • Anwendung des § 537 BGB , wenn

    Mieter durch sein Verhalten

    Gebrauchsüberlassung an Drit-

    ten durch den V veranlasst hat?

    • e.A.: gesamter Mietzinsanspruch

      erlischt gem. § 537 II BGB

      • Arg.: Wortlaut

    • a.A.: Vermieter behält Anspruch nur

      dann, wenn er Mieter unterrichtet hat

      • con.: keine ges.

        Grundlage

    • h.M.: kein Fortfall der Miet-

      zahlungspflicht, keine Einrede

      • M muss Differenzbetrag zahlen, § 537 I BGB 2

      • Arg.: Mieter ist vertragsuntreu, handelt gem. § 242 BGB

        rechtsmissbräuchlich, wenn er sich auf § 537 II BGB beruft

• Verjährung

  • kurze Verjährung

    6 Monate, § 548 BGB

    • Ersatzansprüche

      des Vermieters

      • bzgl. aller Anspr. wegen:

        Verschlechterung, Veränderung

      • Durchwirkung

        auf §§ 823 ff. BGB

        • ganz h.M.: ja

          • Arg.: sonst Unterlaufung, weil Vermieter fast immer Eigentümer

        • analoge Anwendung auch auf § 823 BGB

          gegenüber Mitarbeitern des Mieters,

          Haftungsprivileg zugunsten Dritter

          • h.M.: ja

            • VSzD umgekehrt

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          • Arg.: Mitarbeiter muss geschützt werden,

            damit Mieter (Arbeitgeber) geschützt ist

        • analoges (P) in § 377 HGB

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          • und § 681 BGB

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    • Ersatzansprüche

      des Mieters

      • bzgl.: Ersatz von Verwendungen

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      • aber nicht bzgl.: MängelR des

        Mieters: hier gilt §§195,199 BGB

      • Schadensersatz wg. zu unrecht selbst durchgef. Schönheitsreparaturen

    • auf Kenntnis kommt es nicht an

    • die Verjährungsfrist endet zwar früh, beginnt aber auch nicht vor Rückgabe

      • Ratio: Rechtsfrieden während der Miete

  • normale Verjährung

    §§ 195 ff. BGB , § 199 BGB : 3 Jahre

    • rückständige Miete

    • Nachforderungen

      von Nebenkosten

      • Sonderfall (kein Fall der Verjährung) § 556 III BGB : 12 Monate

        nach Abrechnungszeitraum nicht abgerechnet

    • pauschalierter SE wegen ver-

      späteter Rückgabe, § 546 BGB

    • Zerstörung der Sache

    • Mängelrechte des Mieters