- Dritte im Mietverhältnis
grundsätzlich
verboten, § 540 BGB
aber Art.6 GG: Ehepartner
brauchen keine Erlaubnis
Arg: Ehegatte ist nach verfassungskonf.
Auslegung nicht als 'Dritter' anzusehen
(P) gilt das Recht auf
erlaubnisfreie Über-
lassung auch für neLG
h.M.:
nein
Arg.: auch bei der Nachfolge gibt es klare Abstufung zum Ehegatten
Arg.: wenn Gesetzgeber Recht gewollt hätte, hätte er es bei letzter Reform normiert
- arg: ausreichender Schutz durch § 553 I BGB vor willkürlicher Versagung
e.A.: ja
Arg.: neLG auch im Nachfolgerecht genannt
Arg.: geänderte soziale Anschauungen, Gleichstellung zur Ehe
- arg: § 563 II BGB 3 - Eintrittsrecht des Lebensgefährten in den Mietvertrag bei Tod des Mieters
- con: ähnliche Bestimmung aber gerade nicht in die §§ 540,553 BGB aufgenommen
- con: Unterschied ob Haushalt erst begründet werden soll(§§540,553) oder ob bestehender aufgelöst werden müsste(§563 II 3)
zur teilweisen Untervermietung
also keine Untervermietung der ganzen Wohung
bzgl. gesamter Vermietung gilt § 540 BGB
(P) Größe
des 'Teils'
e.A.: mindestens 50% müssen in Eigennutzung bleiben
con.: keinerlei Anhaltspunkt im Gesetz
§ 553 BGB nur (-) wenn M
Sachherrschaft komplett aufgibt
Arg.: § 553 BGB bezweckt Mieterschutz, auf gerade im Ver-
hältnis zur alten Rechtslage, wo M kündigen musste
Berechtiges
Interesse
sofern Mietsache für Vermieter erkennbar
nur dann sachgerecht verwendet werden kann
z.B.: Firmenangehörige bei Geschäftsräumen
z.B.: Hausangestellte, Pflegepersonal
z.B.: längerer Auslandsaufenthalt
als Ausgleich kann V Miete erhöhen, § 553 II BGB
gewerbliche Zwischenmiete
ist in § 565 BGB speziell geregelt
bei Verstoß gegen
Überlassungverbot
Unterlassungsklage, §§ 549 I BGB , 541
- §§ 549 I, 543 II Nr. 2, 2.Alt(iVm §569 BGB)
bei Räumungesetzliche Schuldverhältnisseollstreckung muss auch Titel gegen
Dritte (Mitbesitzer, § 854) vorliegen, § 750 I ZPO
Haftung des U
ggü HautptM / Vermieter
berechtigte Un-
tervermietung
unberechtigte
Untervermietung
weil idR nicht bösgläubig
eigentlich Sperrwirkung § 993 BGB , also (-)
kein Schuldverhältnis zwischen U und VHaftung des M
ggü V für Schäden durch Untermieter
berechtigte oder unberech-
tigte Unterverrmietung
§§ 280, 540 II BGB
Zurechnung des Verschuldens!
§ 831 BGB (-)
kein Verrichtungsgehilfe
Im Rahmen seiner Obhuts-, Sorgfalts- und Anzeigepflicht hat der Mieter gemäß § 278 BGB
auch das Verschulden von Personen zu vertreten, die auf seine Veranlassung hin mit der
Mietsache in Berührung kommen. Zu diesem Kreis der Erfüllungsgehilfen des Mieters zählt der BGH ?Betriebsangehörige, Verwandte, Gäste, Kunden, von ihm beauftragte
Handwerker, Transporteure?
(P) Herausgabe d.
Untermietzinses
während d. Laufzeit
d. Hauptmietvertrags
Pflichtverletzung: §§549 I, 540 I 1 Schaden(+) bei stärkerer Abnutzung oder Prozesskosten gegen Untermieter, (P) aber wenn lediglich unterbliebene Mieterhöhung iSd § 553 II BGB (entgangener Gewinn, § 252 BGB ?), aber für die ist
(1.)Pflichtverletzung d. M nicht kausal, denn M hätte die Er-
höhung durch Kündigung (§ 540 I S.2 BGB ) abwenden können und (2.)keine Gewinnwahrscheinlichkeit § 252 S.2 BGB , nur Gewinnaussicht wg. Kündigungsmöglichkeit; Gesetzgeber hat Sanktionen durch Unterlassungsklage und Fristlose Kündigung abschließend geregelt, darüber hinausgehende Ansprüche wären contra legem
§ 553 II BGB auch (-), da keine VertragsanpassungUntervermietung ist kein Geschäft des V(kein fremdes Geschäft), sondern Eigengeschäft des M
- anders wenn sich M als Eigentümer ausgibt
Recht zum Besitz (+)
- abzulehnen, da bereits über §§280, 535 abgedeckt
- Pflichtverletzung lässt Recht zum Besitz nicht entfallen
Untermietzins = Nutzung iSd §100, mittelbare Rechtsfrucht iSd § 99 III BGBEigentumsverletzung(§903) ist wohl schon (-) weil V kein GebrauchR. hat nach Vermietung
aber zumindest kausaler Schaden (-), da Untervermietung nicht kausal für Ausbleiben der Mieterhöhung ist
Untervemietung ist keine Verfügung, nur Verpflichtungsgeschäft
- Verfügung ist ein Rechtsgeschäft durch das unmittelbar auf ein Recht eingewirkt wird, in der Weise, dass es in der Regel übertragen, belastet, aufgehoben oder in seinem Inhalt verändert wird
- nicht nur dingl., auch schuldrechtl., z.B. Erlass, Abtretung, Aufrechnung
analog? quasidingliche Wirkung über §566 BGB- unabhängig von Analogie wirkt Untervermietung aber nur relativ, vgl. §986 I 2, und ist damit nicht gegenüber V wirksam iSd §816con: Verfügung setzt endgültigen Vermögensübergang voraus, (-) bei nur zeitweiliger Vermietungcon: anders als bei unbefugtem Vermieten, wird dem Eigentümer nicht die Nutzungsmöglichkeit entzogen, hat Herausgabeanspruch, §§ 985,986 I BGB 2
Eingriffskondiktion- Lehre vom Zuweisungsgehalt(h.M.)- Nutzung der Untervermietung dem Eigentümer zugewiesen?
- a. A: Ja, arg: Befugnis die Untervermietung zu untersagen ist Ausfluss des Eigentumsrechts
- RF aber nur 818 II auf Wertersatz für den Eingriff
- Nutzungsentschädigung iHe angemessenen Mietzuschlags
- h.M: Nein
- Arg.: Erteilung der Erlaubnis liegt nicht im Belieben des V
- Arg.: Zulässigkeit der Untervermietung ergibt sich aus Vertrag und nicht aus Güterzuordnung
- Arg.: Möglichkeiten des V sind abschl. geregelt: Unterlassungsklage und Kündigung
nach Beendigung d.
Hauptmietvertrags(z.B. durch Kündigung)
+ Rechtshängigkeit
zwar grunds. (+) aber sinnlos, weil gewollter
Überschussmietzins nicht ortsüblich ist
Bei der Vermietung von Grundstücken und Räumen hat der Mieter allerdings gegenüber dem Herausgabeanspruch kein Zurückbehaltungsrecht
(§ 570 BGB ). Setzt der Mieter den Gebrauch der Mietsache im bisherigen Umfang fort, überschreitet er das Zurückbehaltungsrecht
und ist dem Vermieter zur Entschädigung gemäß § 546a BGB verpflichtet (BGH NJW 1975, 1773; Wolf/Eckert/Ball Rn 1124). Die Rückgabepflicht
des Mieters kann entfallen, wenn der ursprünglich herausgabepflichtige Mieter mit dem Mietnachfolger einen Untermietvertrag
abschließt. In diesem Fall kann er sein Besitzrecht vom neuen Mieter ableiten (BGH NJW 1983, 446). Es kommt hierbei nicht
darauf an, ob der neue Mieter zur Untervermietung berechtigt war (Bub/Treier/Scheuer V Rn 73
Für die Dauer der Vorenthaltung (Rn 9) entsteht ein gesetzliches Schuldverhältnis, aus dem der Vermieter einen Anspruch
auf Nutzungsentschädigung hat. Die Nutzungsentschädigung ist ein vertraglicher Anspruch eigener Art (kein Schadensersatzanspruch;
Rn 4), der an die Stelle des Mietanspruchs tritt (BGH NJW 1977, 1335, 1336; NZM 2003, 231; Staudinger/Rolfs Rn 34 m Darstellung
des Meinungsstandes). Seine Höhe ist nicht davon abhängig, ob dem Vermieter aus der Vorenthaltung ein Schaden entstanden
ist, ob er den Willen hat, die Mietsache in Zukunft zu nutzen (OLG München ZMR 1993, 466) oder ob der Mieter die Mietsache tatsächlich
noch genutzt hat (BGH NJW 1989, 1730, 1732). Eine rechtsgestaltende Willenserklärung des Vermieters zum Entstehen des
Anspruchs wird nicht gefordert
Vorenthaltung
Zur Rückgabe der Mietsache gehört grds, dass dem Vermieter der unmittelbare Besitz an dieser verschafft wird (§ 546 BGB Rn 12).
Bei der Raummiete ist hierfür die Rückgabe sämtlicher Schlüssel erforderlich
Der Vorenthaltung der Mietsache steht es nicht entgegen, dass der Mieter die Mietsache nicht mehr nutzt (BGH NJW 1989, 1730;
OLG Hamm ZMR 1996, 372, 373) oder diese sogar nicht mehr in seinem Besitz ist (Wolf/Eckert/Ball Rn 1119). Generell ist von
einer Nichtrückgabe der Mietsache zu sprechen, wenn der Mieter den Mietgegenstand weiter in Besitz hält und der Vermieter
sie nicht selbst oder durch Weitervermietung nutzen kann, wie dies bei einer Räumung der Mietsache ohne Rückgabe der Schlüssel
(§ 546 BGB Rn 12, 16)
Auch die bloße Besitzaufgabe des Mieters an der Mietsache führt zur Vorenthaltung, da der Mieter seine Rückgabepflicht
nicht erfüllt
teilweise
Vorenthalten wird die Mietsache bei einer teilweisen Räumung und/oder Rückgabe. Die Teilleistung braucht der Vermieter
nicht anzunehmen (§ 266 BGB ). Seinen Anspruch auf Nutzungsentschädigung wegen Vorenthaltung der Mietsache verliert der
Vermieter nur, wenn er den zurückgegebenen Teil verwerten kann
richtiger SE nach
§§ 546a II BGB , 252 (-)
zwar grunds. (+) aber sinnlos, weil gewollter Über-
schussmietzins nicht wahrscheinlich iSd § 252 BGB ist
e.A.: nein
Arg.: § 546a, 571 BGB = abschließende lex specialis
arg: §546a II - Geltendmachung eines weiteren Schadens, ergo: kein weiterer Nutzungsersatzh.M.: ja
Arg.: § 546a BGB soll Vermieter schützen
arg: §546a I soll nur Mindestentschädigung gewähren, nicht abschließendarg: Gesetzl Ansprüche sind billig, da Maß der Haftung gerade durch Vertrag bestimmt wirdStreit kann nach Rechtshängigkeit dahinstehen, wenn
Eigentümer Besitzer Verhältnis zum. über § 292 BGB anwendbar ist (Rechtshängigkeit)
(P) Leistung oder
Nichtleistung?
BGH.: Leistungskondiktion(§812 I 2, Alt.1),
- arg; auch nach Ende des MV wird noch Besitz geleistet, da man Besitzüberlassung nicht zeitlich aufspalten kann('einheitliche Leistung')
- daher fällt lediglich der Rechtsgrund später weg
a.A.: Nichtleistung(§812 I 1, Alt.2)
Arg.: mit Zurückverlangen macht V klar, dass er nicht mehr leisten will
Dann Eingriff des Mieters (+)(P) ist § 812 BGB neben
§ 546a BGB anwendbar?
BGH und h.L: Ja
- arg: Nichts dagegen ersichtlich, s.o.
- BGH: Nein
- arg: Sonst stünde Vermieter der auch Eigentümer ist schlechter -→ Wertungswiderspruch
- bei Rückabwicklung eines Vertrags daher kein Ausschluss der Leistungskondiktion durch die §§ 987 ff. BGB
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